Ришон ле-Цион заново изобретает себя

08.12.2022

Четвертый по величине город Израиля делает ставку на новые разработки, чтобы укрепить свой статус самого важного центра к югу от Тель-Авива.

 

 

Ришон ле-Цион, четвертый по величине город Израиля, стремится стать зеркальным отражением Герцлии, южного спутника Тель-Авива, чтобы конкурировать с северным спутником Герцлией. Для достижения этой цели Ришон ле-Цион строит три приносящих доход парка недвижимости, чтобы укрепить свой региональный статус. Три парка — это район Элеф у станции Моше Даян, медицинский парк Электра и парк Агамим (Озера) недалеко от набережной в Западном Ришон ле-Ционе, который будет парком отдыха и развлечений.


Десятилетия назад Ришон ле-Цион стал известен как город торговых центров, потому что в городе одновременно было построено большое количество торговых центров. С тех пор почти все они закрылись, кроме Kanion Hazahav. Когда-то привлекавший внимание коммерческих предприятий, с тех пор привлекательность города снизилась, и за последние годы в близлежащих городах открылось 200 000 квадратных метров коммерческих предприятий.


Между планами и реальностью

Согласно финансовым отчетам Ришон-ле-Циона в 2020 году, город инвестировал 5100 шекелей нетто в каждого жителя, что выше, чем в среднем по стране, составляющее всего 4400 шекелей, и занимает 20-е место в национальном рейтинге. В городе 11 квадратных метров приносящей доход недвижимости на одного жителя, уплачивающего среднегодовые муниципальные налоги в размере 2100 шекелей на жителя, что ниже, чем в среднем по стране в 18 квадратных метров, но выше, чем в среднем по стране в 1200 шекелей на жителя.


По данным Central, в Ришон-ле-Ционе проживает 260 000 человек в 90 000 домохозяйств; Бюро статистики. Эскизный план города предусматривает, что к 2030 году после строительства 32 000 новых домов население города составит 330 000 человек.


Эскизный план направлен на превращение города в главный деловой центр, реализацию проектов обновления города и укрепление центра города, а также на создание офисных и коммерческих центров в западной части Ришон ле-Циона. План также направлен на увеличение площади доходной недвижимости в городе более чем на 3 миллиона квадратных метров, в том числе 500 000 квадратных метров коммерческих площадей.


На наш взгляд, этот план не будет реализован, так как нет связи между плановым и экономическим потенциалом. Социально-экономические характеристики Ришон ле-Циона находятся в седьмом среднем дециле 7, и ему не хватает явного конкурентного преимущества по сравнению с городами-конкурентами.


Монополия Kanion Hazahav

В жилищном секторе за последние пять лет в среднем завершено строительство 1200 новых единиц жилья. Город развивается на восток на землю в бывшем армейском лагере Црифин и на запад к комплексу Элеф.


По нашим расчетам, к 2025 году в городе будет завершено строительство 500 000 квадратных метров офисных площадей. В Электра Парке на площади 1 млн квадратных метров будут построены больница «Ассута», закрытый жилой комплекс и ортопедический госпиталь; В Элефе будут созданы деловые и финансовые офисы, в том числе кампус Phoenix и Acro, офисы управления Israel Discount Bank и другие, с общей запланированной площадью 1,7 миллиона квадратных метров приносящей доход недвижимости; В парке «Агамим» разместятся объекты спорта, отдыха и досуга, в том числе гостиницы и аттракционы с офисами площадью 260 000 кв.


 

В настоящее время в Ришон ле-Ционе около 525 000 квадратных метров коммерческой недвижимости, из которых 230 000 квадратных метров находятся в коммерческих центрах. Средняя площадь на квадратный метр на домохозяйство составляет 5,6 квадратных метра, что ставит город на пятое место по уровню плотности общей коммерческой площади и на четвертое место по общей площади торговых центров, что делает его региональным центром. Основными центрами в его районе являются Cinema City, G-центры и Kanion Hazahav.


Каньон Хазахав на западе города занимает площадь 40 000 квадратных метров. Проведенный нами опрос показал, что торговый центр является региональной монополией жителей города, пользующегося популярностью у молодежи. Опрос также показал, что около 77% жителей посещают торговый центр не реже одного раза в месяц, а средняя частота составляет 2,5 посещения в месяц, то есть высокая. Опрос также показал, что причина, по которой покупатели предпочитают крупные торговые центры, заключается в разнообразии и разнообразии магазинов, расположенных относительно близко к дому.


Соседи набирают силу

Ежемесячная покупательная способность в Ришон ле-Ционе оценивается примерно в 450 миллионов шекелей. Из них около 225 миллионов шекелей тратится на продукты питания и продукты для супермаркетов, около 50 миллионов шекелей на продукты общественного питания и кафе и около 180 миллионов шекелей на «непродовольственные» товары.


На «непродовольственном» субрынке покупательная способность, входящая в город, превышает покупательную способность, выходящую из него, примерно на 100 миллионов шекелей, но это соотношение может измениться в худшую сторону в будущем. На субрынке общественного питания вход и утечка сбалансированы: треть покупательной способности в Ришон ле-Ционе утекает в Тель-Авив, который является «столовой Израиля».


Ожидается, что к 2027 году ежемесячная покупательная способность в городе увеличится примерно на 80 миллионов шекелей. На практике прирост предложения площадей будет больше, чем прирост спроса. Новые центры должны быть уникальными и достаточно хорошими, чтобы продолжать привлекать покупательную способность из-за пределов города.


В то же время сегодня ведется и будет осуществляться масштабное строительство (около 200 000 кв. м) новых центров в городах-конкурентах Ришон-ле-Циона, где в ряде случаев продукция идентична найденной в город.


Это означает, что покупательная способность, приходящая из-за пределов города, не имеет других или достаточных вариантов. Но для них открываются альтернативы «ближе к дому». Например, в Ашдоде будет построено более 50 000 квадратных метров новых центров, в том числе еще один магазин ИКЕА (который составит конкуренцию магазину в Мааян Сорек в Ришон ле-Ционе) и крупный филиал Carrefour. Bilu Center недалеко от Реховота расширяется на 20-25 000 квадратных метров, а Big откроет новый центр площадью 25 000 квадратных метров в Нес-Ционе. Новые торговые центры также будут построены в Бат-Яме, Беэр-Яакове и Холоне.


Чтобы сохранить свой региональный статус, Ришон ле-Цион должен будет открыть очень привлекательные новые места, а также обновить центр города, реализовать проект винодельни и конференц-центра с коммерческими и развлекательными объектами.


Автор является генеральным директором компании Economic Consultants Czamanski & Ben Shahar Ltd.

Девора Ракин участвовала в написании этой статьи.


 

Опубликовано Globes, израильские деловые новости - en.globes.co.il 


← Назад к списку

Последние новости

24.01.2023 Израильские реформы импорта обеспечат большее разнообразие на полках магазинов в 2023 году

Израильтяне могут ожидать большего разнообразия на полках магазинов в 2023 году из-за реформ импорта, которые надеются усилить рыночную конкуренцию и снизить стоимость жизни Читать далее

19.01.2023 Goldfarb Seligman и Gross сливаются в крупнейшую израильскую юридическую фирму

Goldfarb Seligman & Co. и Gross & Co., две крупнейшие израильские юридические фирмы, объединились, чтобы стать крупнейшей юридической фирмой страны, в которой работает 520 юристов Читать далее

16.01.2023 Инфляция в Израиле 5,3% в 2022 году, это самый высокий уровень с 2008 года

По данным Центрального статистического бюро, в декабре индекс потребительских цен вырос на 0,3% благодаря росту цен на жилье, продукты питания, транспорт и телекоммуникации. Читать далее

10.01.2023 Продажа израильского порта Хайфа завершена за 1,15 миллиарда долларов

По мере приватизации еще одного израильского порта крошечное ближневосточное государство надеется еще больше укрепить свои позиции в качестве региональной экономической державы Читать далее

04.01.2023 Ришон ле-Цион признан лучшим городом по качеству жизни

Тель-Авив опустился, а Иерусалим поднялся в отчёте «Показатели качества жизни в крупнейших городах на 2021 год» Центрального статистического бюро Читать далее

26.12.2022 Банк Израиля выдал лицензию цифровому банку Esh

Новое предприятие цифрового банкинга возглавляет основатель Palo Alto Networks Нир Зук Читать далее

21.12.2022 Фестиваль Робби Уильямса в Израиле. Все подробности

Наряду с британским певцом, на мероприятии также появятся Сэм Смит (Unholy), ди-джей Мартин Грикс, метал-группа Papa Roach и Каллум Скотт, а также Static и Nuno. двухдневный фестиваль в парке Яркон в Тель-Авиве Читать далее