Ришон ле-Цион заново изобретает себя
Четвертый по величине город Израиля делает ставку на новые разработки, чтобы укрепить свой статус самого важного центра к югу от Тель-Авива.
Ришон ле-Цион, четвертый по величине город Израиля, стремится стать зеркальным отражением Герцлии, южного спутника Тель-Авива, чтобы конкурировать с северным спутником Герцлией. Для достижения этой цели Ришон ле-Цион строит три приносящих доход парка недвижимости, чтобы укрепить свой региональный статус. Три парка — это район Элеф у станции Моше Даян, медицинский парк Электра и парк Агамим (Озера) недалеко от набережной в Западном Ришон ле-Ционе, который будет парком отдыха и развлечений.
Десятилетия назад Ришон ле-Цион стал известен как город торговых центров, потому что в городе одновременно было построено большое количество торговых центров. С тех пор почти все они закрылись, кроме Kanion Hazahav. Когда-то привлекавший внимание коммерческих предприятий, с тех пор привлекательность города снизилась, и за последние годы в близлежащих городах открылось 200 000 квадратных метров коммерческих предприятий.
Между планами и реальностью
Согласно финансовым отчетам Ришон-ле-Циона в 2020 году, город инвестировал 5100 шекелей нетто в каждого жителя, что выше, чем в среднем по стране, составляющее всего 4400 шекелей, и занимает 20-е место в национальном рейтинге. В городе 11 квадратных метров приносящей доход недвижимости на одного жителя, уплачивающего среднегодовые муниципальные налоги в размере 2100 шекелей на жителя, что ниже, чем в среднем по стране в 18 квадратных метров, но выше, чем в среднем по стране в 1200 шекелей на жителя.
По данным Central, в Ришон-ле-Ционе проживает 260 000 человек в 90 000 домохозяйств; Бюро статистики. Эскизный план города предусматривает, что к 2030 году после строительства 32 000 новых домов население города составит 330 000 человек.
Эскизный план направлен на превращение города в главный деловой центр, реализацию проектов обновления города и укрепление центра города, а также на создание офисных и коммерческих центров в западной части Ришон ле-Циона. План также направлен на увеличение площади доходной недвижимости в городе более чем на 3 миллиона квадратных метров, в том числе 500 000 квадратных метров коммерческих площадей.
На наш взгляд, этот план не будет реализован, так как нет связи между плановым и экономическим потенциалом. Социально-экономические характеристики Ришон ле-Циона находятся в седьмом среднем дециле 7, и ему не хватает явного конкурентного преимущества по сравнению с городами-конкурентами.
Монополия Kanion Hazahav
В жилищном секторе за последние пять лет в среднем завершено строительство 1200 новых единиц жилья. Город развивается на восток на землю в бывшем армейском лагере Црифин и на запад к комплексу Элеф.
По нашим расчетам, к 2025 году в городе будет завершено строительство 500 000 квадратных метров офисных площадей. В Электра Парке на площади 1 млн квадратных метров будут построены больница «Ассута», закрытый жилой комплекс и ортопедический госпиталь; В Элефе будут созданы деловые и финансовые офисы, в том числе кампус Phoenix и Acro, офисы управления Israel Discount Bank и другие, с общей запланированной площадью 1,7 миллиона квадратных метров приносящей доход недвижимости; В парке «Агамим» разместятся объекты спорта, отдыха и досуга, в том числе гостиницы и аттракционы с офисами площадью 260 000 кв.
В настоящее время в Ришон ле-Ционе около 525 000 квадратных метров коммерческой недвижимости, из которых 230 000 квадратных метров находятся в коммерческих центрах. Средняя площадь на квадратный метр на домохозяйство составляет 5,6 квадратных метра, что ставит город на пятое место по уровню плотности общей коммерческой площади и на четвертое место по общей площади торговых центров, что делает его региональным центром. Основными центрами в его районе являются Cinema City, G-центры и Kanion Hazahav.
Каньон Хазахав на западе города занимает площадь 40 000 квадратных метров. Проведенный нами опрос показал, что торговый центр является региональной монополией жителей города, пользующегося популярностью у молодежи. Опрос также показал, что около 77% жителей посещают торговый центр не реже одного раза в месяц, а средняя частота составляет 2,5 посещения в месяц, то есть высокая. Опрос также показал, что причина, по которой покупатели предпочитают крупные торговые центры, заключается в разнообразии и разнообразии магазинов, расположенных относительно близко к дому.
Соседи набирают силу
Ежемесячная покупательная способность в Ришон ле-Ционе оценивается примерно в 450 миллионов шекелей. Из них около 225 миллионов шекелей тратится на продукты питания и продукты для супермаркетов, около 50 миллионов шекелей на продукты общественного питания и кафе и около 180 миллионов шекелей на «непродовольственные» товары.
На «непродовольственном» субрынке покупательная способность, входящая в город, превышает покупательную способность, выходящую из него, примерно на 100 миллионов шекелей, но это соотношение может измениться в худшую сторону в будущем. На субрынке общественного питания вход и утечка сбалансированы: треть покупательной способности в Ришон ле-Ционе утекает в Тель-Авив, который является «столовой Израиля».
Ожидается, что к 2027 году ежемесячная покупательная способность в городе увеличится примерно на 80 миллионов шекелей. На практике прирост предложения площадей будет больше, чем прирост спроса. Новые центры должны быть уникальными и достаточно хорошими, чтобы продолжать привлекать покупательную способность из-за пределов города.
В то же время сегодня ведется и будет осуществляться масштабное строительство (около 200 000 кв. м) новых центров в городах-конкурентах Ришон-ле-Циона, где в ряде случаев продукция идентична найденной в город.
Это означает, что покупательная способность, приходящая из-за пределов города, не имеет других или достаточных вариантов. Но для них открываются альтернативы «ближе к дому». Например, в Ашдоде будет построено более 50 000 квадратных метров новых центров, в том числе еще один магазин ИКЕА (который составит конкуренцию магазину в Мааян Сорек в Ришон ле-Ционе) и крупный филиал Carrefour. Bilu Center недалеко от Реховота расширяется на 20-25 000 квадратных метров, а Big откроет новый центр площадью 25 000 квадратных метров в Нес-Ционе. Новые торговые центры также будут построены в Бат-Яме, Беэр-Яакове и Холоне.
Чтобы сохранить свой региональный статус, Ришон ле-Цион должен будет открыть очень привлекательные новые места, а также обновить центр города, реализовать проект винодельни и конференц-центра с коммерческими и развлекательными объектами.
Автор является генеральным директором компании Economic Consultants Czamanski & Ben Shahar Ltd.
Девора Ракин участвовала в написании этой статьи.
Опубликовано Globes, израильские деловые новости - en.globes.co.il
Последние новости
Израильтяне могут ожидать большего разнообразия на полках магазинов в 2023 году из-за реформ импорта, которые надеются усилить рыночную конкуренцию и снизить стоимость жизни Читать далее
Goldfarb Seligman & Co. и Gross & Co., две крупнейшие израильские юридические фирмы, объединились, чтобы стать крупнейшей юридической фирмой страны, в которой работает 520 юристов Читать далее
По данным Центрального статистического бюро, в декабре индекс потребительских цен вырос на 0,3% благодаря росту цен на жилье, продукты питания, транспорт и телекоммуникации. Читать далее
По мере приватизации еще одного израильского порта крошечное ближневосточное государство надеется еще больше укрепить свои позиции в качестве региональной экономической державы Читать далее
Тель-Авив опустился, а Иерусалим поднялся в отчёте «Показатели качества жизни в крупнейших городах на 2021 год» Центрального статистического бюро Читать далее
Новое предприятие цифрового банкинга возглавляет основатель Palo Alto Networks Нир Зук Читать далее
Наряду с британским певцом, на мероприятии также появятся Сэм Смит (Unholy), ди-джей Мартин Грикс, метал-группа Papa Roach и Каллум Скотт, а также Static и Nuno. двухдневный фестиваль в парке Яркон в Тель-Авиве Читать далее