Цены на жилье в Тель-Авиве на 60% выше, чем в соседнем Рамат-Гане
Цены на жилье и арендную плату подталкивают друг друга вверх в тель-авивском «пространстве скутеров». Что может разорвать цепь?
В 2017 году цена четырехкомнатной квартиры в Тель-Авиве была на 40% выше, чем цена аналогичной квартиры в соседнем Рамат-Гане. В начале 2020 года соотношение было примерно таким же. Сегодня разрыв составляет более 60%. С началом пандемии Covid-19 Тель-Авив, который всегда был дороже, чем города вокруг него, стал совершенно обособленным. Разрыв стал настолько большим, что специалистам по недвижимости трудно найти рациональное объяснение.
Из проверок, проведенных «Globes», следует, что за три года до пандемии Covid-19 соотношение между ценами на жилье в Тель-Авиве и в соседних городах было довольно стабильным, и что разрыв увеличился после начала пандемии. в то же время аналогичное явление закрепилось в арендной плате за офисы. Охладит ли инфляция и глобальная экономическая ситуация тель-авивский рынок? Это как минимум один сценарий.
Данные Центрального статистического бюро показывают, что в период со второго квартала 2020 года по первый квартал 2022 года средняя цена четырехкомнатной квартиры в Тель-Авиве выросла на 43% до 4,7 млн шекелей. За тот же период в пяти городах вокруг Тель-Авива рост цен составил 15-32%. Тот, кто сегодня покупает четырехкомнатную квартиру в Тель-Авиве, готов заплатить иногда на 2 миллиона шекелей больше, чем в исследованных соседних городах. Всего два года назад разница составляла до 1,6 миллиона шекелей, что существенно, но далеко от того, что мы наблюдаем с тех пор, как Covid-19 стал частью нашей жизни.
Арендная плата отстает
В то время как разрыв между ценами на жилье в Тель-Авиве и его соседях увеличился, разрыв в арендной плате остается довольно стабильным.
По данным Центрального статистического бюро, среднемесячная арендная плата за четырехкомнатную квартиру в Тель-Авиве составляет 7 368 шекелей. Для сравнения: 5725 шекелей в Рамат-Гане, 4730 шекелей в Ришон-ле-Ционе, 4404 шекеля в Петах-Тикве, 4803 шекеля в Холоне и 4597 шекелей в Бат-Яме. То есть арендная плата в Тель-Авиве примерно на 30% выше, чем в Рамат-Гане, и почти на 70% выше, чем в Петах-Тикве.
Высокие темпы роста покупной цены по сравнению с ростом арендной платы привели в последние годы к существенному падению доходов от аренды для инвесторов-покупателей. До пандемии Covid-19 инвестор мог получить годовой доход в размере 2,5% от квартиры в Тель-Авиве. В этом году средняя доходность ниже 2%, что является 30-летним минимумом.
«Это показывает, что в ценах на квартиры в Тель-Авиве присутствует элемент пузыря», — говорит д-р Яир Дучин, руководитель программы MBA по финансированию недвижимости в бизнес-школе Еврейского университета в Иерусалиме. «Арендная плата отражает стоимость жилищных услуг, которые вы получаете, и это соотношение осталось более или менее таким же, потому что на этом рынке не произошло существенных изменений. С другой стороны, цены на квартиры определяются, среди прочего, , рыночные тенденции и ожидания».
Что касается арендаторов, Дучин говорит: «Бренд Тель-Авива таков, что люди готовы платить, и есть арендаторы, которые делают расчеты и приходят к выводу, что затраты на переезд в квартиры в другом месте таковы, что для них это лучше. компенсировать рост арендной платы».
«Арендаторы иррациональны»
Профессор Дэнни Чамански с факультета экономики и делового администрирования Академического центра Руппина говорит: «Это иррациональное поведение со стороны молодых людей, которые не готовы жить в Хадере или Нетании; они хотят Тель-Авив. что есть какая-то польза от жизни в Тель-Авиве, а в целом ее нет, в результате инвесторы готовы платить больше за квартиры в Тель-Авиве, а компании, ищущие работников в сфере высоких технологий, тоже приезжают в Тель-Авив и создают ситуация, не имеющая аналогов нигде в мире, постоянно растущие цены на офисы и уровень занятости, близкий к 100%. В других местах в мире, когда цены растут, молодежь уходит куда-то еще».
Офисный бум
Все это тесно связано с офисным рынком Тель-Авива. Это также открыло большой разрыв по сравнению с соседями. Опрос, проведенный международной компанией по управлению недвижимостью CBRE, показал, что арендная плата за офис в Тель-Авиве достигла 130 шекелей за квадратный метр в июне, что сопоставимо с 90 шекелями в Рамат-Гане, 89 шекелями в Герцлии, 55 шекелями в Петах-Тикве и 50 шекелями в Холоне.
Одновременный бум на обоих рынках не случаен. «Тель-Авив стал национальным офисным оплотом и центром. В последние годы спрос в основном был на шоссе Аялон, на улице Игаль Алон и на боковых улицах (Хаарбаа, Каплан, Ха-Ашмонаим), вплоть до как участок Хасана Арафа (между улицами Хамасгер, Ицхак Садех и Бегин-роуд, AM)», — говорит Итай Шафран, вице-президент по развитию бизнеса в Geocartography. Это тоже не случайно. Этот район совпадает с так называемым «пространством скутеров», районом, до которого можно добраться на электрическом скутере из районов на севере и в центре Тель-Авива, и именно это диктует рост цен в городе.
Шафран добавляет, что этот район также имеет доступ к лучшему общественному транспорту в Израиле, с двумя железнодорожными станциями и автобусами всех автобусных компаний, а также красной линией системы легкорельсового транспорта Тель-Авива, которая будет проходить через него в будущем. «Добавьте к этому развлекательные и обеденные предложения, а также то, что на самом деле является первой и лучшей многофункциональной зоной в Израиле, полосой северного делового района, идущей от перекрестка Азриэли до башен Хазирим». Это как раз связующее звено между рынком жилой недвижимости и рынком офисной недвижимости. «Компании поняли, что пространство для скутеров — это правильное место», — говорит Шафран.
Другими словами, «место для скутеров» заставляет всех платить за дома и офисы гораздо больше, чем за альтернативы. «Кто не может арендовать 2000-4000 квадратных метров, тот доедет до Рамат-Гана и Гиватаима, но не дальше. Почему? -7 минут езды на скутере", - говорит Шафран.
«Этого не должно быть, — говорит Чамански. «Я ожидаю, что даже если решение о том, где жить, не всегда рационально, когда речь идет о компаниях и офисах, оно должно быть рациональным. Почему они готовы платить гораздо больше? Это так здорово. Я объясняю это тем, что речь идет об имидже. Они хотят быть в Тель-Авиве, и что молодые люди будут приходить к ним работать, потому что они в Тель-Авиве. Это провал рынка. Если бы не это, все уравновесится, и мы не увидим эти увеличивающиеся разрывы без логического объяснения».
Что дальше?
Может ли сохраниться нынешняя ситуация? Шафран считает, что легкорельсовый транспорт изменит правила игры. «Если рабочий сможет добраться за десять минут от станции в Мидтауне в Тель-Авиве до станции, которая будет находиться к югу от башен BBC в деловом районе Бней-Брак, то теоретически можно будет привлечь компании, чтобы они разместились там», — говорит он. Шафран, хотя и указывает, что станция будет находиться на некотором расстоянии от вышек Би-би-си, что будет невыгодно для самокатчиков».
Если этот сценарий реализуется, и все больше компаний в конечном итоге убедятся переехать в деловые районы вокруг Тель-Авива, воспользовавшись красной линией легкорельсового транспорта, разница в арендной плате за офисы должна сократиться, и, возможно, молодые технические работники убедятся, что Тель-Авив не единственное место для жизни. Чамански, как уже упоминалось, не уверен, что это просто транспортная проблема.
Дучин, со своей стороны, считает, что дело не в самокате или его отсутствии, а в экономике США. «Израильская технологическая отрасль привлекла сюда большой капитал с фондового рынка США, и именно это сделало возможным все, что мы видели здесь за последние несколько лет. Теперь мы наблюдаем там всплеск инфляции и падение фондового рынка. , и если Федеральная резервная система продолжит действовать жестко в США, и здесь также продолжится рост процентных ставок, это повлияет на компании и работников технологий, и, как следствие, цены на недвижимость в Тель-Авиве тоже пострадают».
Опубликовано Globes, израильские деловые новости - en.globes.co.il
Last news
Для примера мы взяли цены в сети супермаркетов Carrefour. Цены в этих магазинах считаются в Израиле не самыми дорогими и не самыми дешевыми Read more...
The new version of the bank's app with an option of English is expected to launch next week. Read more...
Институт Вейцмана, Технион и Еврейский университет получили одобрение; США возглавляют престижный список на 2022 год с 38 институтами. Read more...
Bank Hapoalim (POLI.TA), крупнейший кредитор Израиля, сообщил о росте квартальной прибыли на 43% в понедельник, чему способствовал скачок доходов от финансирования на фоне высокой инфляции и процентных ставок, которые более чем компенсировали скачок в резервах на случай невозврата кредита Read more...
В наши дни владельцы электромобилей борются с высокими температурами, в то время как их дальность пробега заметно снижается. Почему это происходит и как решить эту проблему? Read more...
Управление природы и парков, которое снимало эту редкую встречу, сообщило, что акула иногда приближается к берегу в поисках пищи; китовая акула, считающаяся самой крупной рыбой в мире, находится под угрозой исчезновения Read more...
Порт Хайфы выходит в финальную стадию престижного конкурса Seatrade Cruise Awards и будет бороться за титул с Джиддой, Саудовская Аравия и Гамбургом, Германия Read more...