Хотите взять ипотеку в Израиле? Вот что вам следует знать
Иностранные покупатели часто недооценивают, насколько по-разному работает финансирование недвижимости; отсутствие условий, связанных с ипотекой, и строгие банковские правила делают раннюю подготовку и предварительное одобрение крайне важными для избежания дорогостоящих ошибок и заключения сделки.
В Израиле успешная покупка недвижимости часто довольно проста. Обратите внимание, я не сказал «легко». Сделки иногда могут проходить быстро и эффективно, но для иностранных покупателей допустимая погрешность гораздо шире.
Причина проста: многие иностранные покупатели начинают процесс, не обладая необходимыми знаниями. Обычно это происходит не из-за небрежности, а из-за естественного предположения, что система в Израиле работает так же, как и в их стране происхождения. Как уже знают читатели моих статей, это предположение часто ошибочно. Рынок недвижимости в Израиле работает по-другому — юридически, финансово и практически.
В этой статье я сосредоточусь на одном из наиболее важных аспектов покупки недвижимости в Израиле: финансировании и ипотеке. Если не спланировать все должным образом и на раннем этапе, проблемы с финансированием могут неоправданно осложнить сделку и в некоторых случаях полностью сорвать шансы покупателя на приобретение дома своей мечты. Я объясню, как на самом деле работает израильская ипотечная система, почему ранняя подготовка имеет важное значение и в чем заключаются ключевые отличия от того, к чему привыкли многие покупатели за границей.
Отсутствие условий, связанных с ипотекой
Одно из важнейших понятий, которое должны понимать иностранные покупатели, заключается в том, что в Израиле практически отсутствуют условия, связанные с ипотекой. Договоры купли-продажи не зависят от получения одобрения финансирования. После подписания договора покупатель юридически обязан выполнить свои обязательства, независимо от того, одобрит банк ипотеку или откажет в ней.
Расторжение подписанного договора купли-продажи из-за проблем с финансированием обычно влечет за собой значительные финансовые потери. Уже одно это делает раннее планирование ипотеки не просто желательным, а необходимым. Любой покупатель, которому требуется финансирование, должен рассматривать подготовку к ипотеке как обязательное условие, а не как второстепенный вопрос. Ожидание до момента, когда недвижимость найдена, прежде чем начать процесс оформления ипотеки, может поставить покупателей в крайне стрессовое положение — они надеются не только на то, что банк профинансирует полную стоимость недвижимости, но и на то, что он вообще согласится профинансировать сделку.
Предварительное одобрение кредита: ваш первый шаг
Именно поэтому получение предварительного одобрения ипотеки от банка на раннем этапе так важно. Предварительное одобрение выдается заемщику, а не на конкретную недвижимость. Оно дает реалистичное представление о том, какую сумму банк готов предоставить в кредит, исходя из дохода, существующих финансовых обязательств и нормативных ограничений.
Имея предварительное одобрение, покупатели могут искать недвижимость в четких и соответствующих рамках. Это помогает избежать распространенной и болезненной ситуации: найти недвижимость, подписать договор и только потом обнаружить, что банк не профинансирует покупку на требуемом уровне. В таких случаях ответственность за покрытие недостающей суммы ложится непосредственно на покупателя, и требуется дополнительный капитал для сделки.
Сколько вы можете взять в кредит?
Израильские правила кредитования четкие и строго соблюдаются. Граждане Израиля и новые иммигранты, приобретающие свое первое жилье, как правило, могут взять кредит до 75% от стоимости недвижимости при условии подтверждения дохода и проверки платежеспособности. Для любой дополнительной жилой недвижимости обычно предоставляется финансирование в размере 50%. Иностранные резиденты, даже при покупке своей первой недвижимости в Израиле, также ограничены 50% финансирования.
Существуют небанковские кредиторы, которые могут предоставить дополнительное финансирование, иногда увеличивая общий уровень заемных средств до 85%. Хотя такая возможность существует, она сопряжена со значительно более высокими процентными ставками и обычно используется в ситуациях, когда других решений нет.
Проверка доходов и банковская проверка
Израильские банки методично и консервативно подходят к проверке доходов. Для иностранных резидентов кредиторы обычно проверяют налоговые декларации за последние два года и требуют письмо от бухгалтера с оценкой чистого дохода за текущий год. Израильских наемных работников обычно просят предоставить последние три расчетных листа, в то время как от самозанятых израильтян, как правило, требуется предоставить последнюю налоговую декларацию вместе с оценкой дохода от бухгалтера за текущий год.
Во всех случаях банки применяют консервативные стресс-тесты, чтобы убедиться, что заемщики могут комфортно обслуживать свои кредиты, даже в сценариях повышения процентных ставок.
Роль оценщика
После выбора конкретного объекта недвижимости банк назначает оценщика. Многие покупатели считают, что роль оценщика ограничивается подтверждением рыночной стоимости, но на самом деле его обязанности выходят далеко за рамки определения цены.
Оценщик проверяет соответствие зарегистрированного размера квартиры фактическому размеру объекта недвижимости, подтверждает надлежащую регистрацию и проверяет наличие любых нарушений в строительстве или планировке. Если имеются несанкционированные пристройки, незаконные перегородки или несоответствия между зарегистрированной и фактической квартирой, даже если они кажутся незначительными, банк не предоставит ипотеку. В некоторых случаях финансирование может быть полностью приостановлено из-за проблем, которые можно было бы решить раньше путем надлежащей проверки.
В случае с квартирами на вторичном рынке банки и оценщики, как правило, придерживаются консервативной позиции. Если оценочная стоимость оказывается ниже согласованной цены покупки, покупатель должен внести дополнительный капитал в сделку. Банк не может покрыть этот разрыв и связан правилами Банка Израиля относительно максимальных уровней финансирования.
В отличие от этого, при покупке новостройки у застройщика процесс часто проще. Поскольку проект уже имеет банковскую гарантию, финансирование, как правило, основывается на цене покупки, указанной в договоре купли-продажи, а не на традиционной рыночной оценке.
Правильное определение сроков получения ипотеки
Чтобы получить представление о сроках, я поговорил с Моисесом Заком из First Israel Mortgages, опытным ипотечным брокером в Израиле, специализирующимся на работе с международными клиентами. По словам Зака, для большинства сделок на сумму до 7 миллионов шекелей предварительное одобрение ипотеки обычно занимает от семи до десяти рабочих дней, а в некоторых случаях даже меньше. Отчеты об оценке обычно занимают около десяти дней и часто могут быть подготовлены параллельно.
После подписания договора крайне важно убедиться, что есть достаточно времени для финансирования ипотеки и что сроки соответствуют графику платежей, указанному в договоре купли-продажи. «Я четко даю понять клиентам, что мне обычно требуется около 60 дней для финансирования ипотеки», — объясняет Зак. «Этого срока, как правило, достаточно, если нет крупных праздников или периодов, когда банки не работают в обычном режиме».
В израильских сделках с недвижимостью сначала вносится собственный капитал покупателя, а ипотека обычно является последним платежом. Правильное планирование и реалистичные сроки помогают обеспечить бесперебойное проведение сделки без лишнего давления или осложнений в последний момент.
Покупка и финансирование из-за рубежа
Многие иностранные покупатели с удивлением узнают, что ипотека в Израиле может быть полностью одобрена и профинансирована без физического присутствия покупателя в стране. Благодаря доверенности, выданной их адвокату, весь процесс получения ипотеки может быть осуществлен удаленно, включая подписание ипотечных документов, уплату налогов и сборов, а также регистрацию кредита.
Я лично завершил несколько сделок, в которых клиенты успешно приобрели недвижимость и профинансировали ипотеку, не посещая Израиль ни на одном этапе. Для покупателей с напряженным графиком или большими расстояниями эта гибкость устраняет существенный логистический барьер в процессе.
Заключение
Ипотека в Израиле не сложна, но она не прощает ошибок, если ее неправильно понять. Нет никаких непредвиденных обстоятельств, оценка недвижимости проводится строго, а банки работают в рамках жестких нормативных ограничений. В то же время, при правильном подходе система структурирована, предсказуема и высокофункциональна.
Благодаря заблаговременной подготовке, четким ожиданиям и грамотному профессиональному руководству, финансирование становится инструментом, а не препятствием. При правильном подходе оно позволяет покупателям уверенно двигаться вперед и воплотить в жизнь цель приобретения недвижимости в Израиле.
Ноа Сандер — канадский агент по недвижимости, работающий в Тель-Авиве и специализирующийся на помощи иностранным покупателям и новым репатриантам ориентироваться на израильском рынке недвижимости. Для запросов: noah@nsander-realty.com, его брокерская компания: Daon Group Real Estate