Как купить недвижимость в Израиле иностранцам
Права иностранцев
Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Израиле. Только в отличие от местных жителей, они платят повышенный налог на ее приобретение.
В Израиле существует два вида земель. При этом доля частных владений составляет всего 8%, а остальная территория принадлежит государству. Государственные земли могут быть только переданы в аренду на 25, 49 или 99 лет. На сделки с частной землей не налагается никаких ограничений.
Сделки, связанные с покупкой государственного имущества, могут быть ограничены и требовать особого разрешения министра внутренних дел Израиля.
Кто участвует в сделке
Если осуществляется сделка с частной землей, обязательны два участника: продавец и покупатель. Если сделка связана с госимуществом, требуется участие и согласие земельного управления Израиля (институт управления землями Израиля).
При заключении любой сделки с недвижимостью обязательно участие адвоката и желательно участие профессионального агента по недвижимости. Особенно в случае дистанционного поиска нужного объекта.
Возможность удаленного приобретения
Дистанционное приобретение недвижимости в Израиле возможно. Однако некоторые документы должны быть оформлены непосредственно в Израиле. Так, на адвоката должна быть выписана заверенная доверенность, которая наделяет его правом выполнять все необходимые юридические действия и подписывать документы.
Кроме этого, покупатель должен оформить и подписать декларацию о налоговом состоянии, адвокат это сделать не может.
Процедура покупки
Резервирование объекта
После того, как покупатель выбрал понравившийся ему объект недвижимости и согласовал с продавцом его стоимость, он может зарезервировать его для дальнейшей покупки, чтобы никто другой не мог его приобрести. Для этого ему необходимо внести залог продавцу. Все условия по сумме залога и условиям его возврата оговариваются индивидуально в каждом конкретном случае.
Подача декларации в налоговую инстанцию должна осуществляться в течение 30 дней после полной оплаты сделки. В данном случае при внесении залога подлежит отсрочке до проведения сделки целиком.
Предварительный договор
Адвокаты в Израиле предпочитают использовать другие инструменты, чтобы обеспечить безопасность сделки, нежели подписание предварительного договора. Последний может создать трудноразрешимые проблемы, в том числе перед налоговыми институтами.
В данном случае можно воспользоваться услугами адвоката, который оформит особый документ для сохранения предоплаты и передачи ее продавцу. Задаток при этом возможен, и его возврат зависит от условий, по которым он был выдан.
Договор купли-продажи
Договор обычно заключается в офисе адвоката продавца. Подписывают его лишь две стороны – продавец и покупатель. Стороны могут нанять одного единого адвоката, или каждая из сторон может нанять своего.
В договоре прописываются юридические моменты – права и их передача, график платежей, санкции за отмену сделки и нарушения договора, состояние недвижимости, дата передачи недвижимости. В этом документе также установлена система, оберегающая покупателя от встречных сделок, которые может совершить продавец.
На момент подписания договора принято производить первую оплату в размере 10-30% процентов от стоимости недвижимости в зависимости от договоренностей между сторонами.
Оплата сделки
Банки Израиля а в последние годы ужесточили свои требования. Покупатель может открыть счет в израильском банке и перевести на него деньги для последующей оплаты сделки, или адвокат покупателя может открыть доверительный счет для проведения сделки. Но в любом случае банк попросит подтверждение об источнике происхождения денежных средств.
Сопутствующие расходы
Установленная цена услуг адвоката по вторичной недвижимости составляет 0,5% от стоимости объекта, а если квартира новая и продается от застройщика, то 1% от стоимости объекта и выше. Суммы не включают НДС – 18% и государственные пошлины в размерах, не превышающие сотни шекелей. Все это оплачивает покупатель.
Оплата услуг агента обязательная, если у него есть лицензия и он помог вам осуществить сделку. Установленная ставка составляет 2% плюс НДС.
При покупке и продаже недвижимости в Израиле предполагаются налоги. На покупку стоимостью до €1,3 млн он составляет 8%, а на приобретение от €1,3 млн - 10%. Оплачивается налог в течение первых 30 дней с момента завершения сделки, одним платежом.
Что касается продажи недвижимости, то налог составляет 25% на разницу между изначальной стоимостью объекта и вырученной от продажи суммой.
Государственная регистрация сделки
Регистрация сделки на государственном уровне проходит в муниципалитете. Здесь происходит запись владельца и того, кто проживает в квартире. Процесс может занять до девяти месяцев.
Различия в процедуре приобретения разных типов недвижимости нет. Запись прав на недвижимость любого вида происходит в одной и той же инстанции.
Ипотека
Иностранцы могут взять ипотечный кредит на покупку недвижимости в Израиле. Правда, местные банки готовые кредитовать не более 50% от стоимости объекта.
Процентные ставки для иностранцев составляют, как правило, 5-6% годовых. Однако для более точного понимания стоит обратиться в конкретный выбранный вами банк.
Покупка строящегося жилья
В Израиле существует законодательство, защищающее покупателей строящейся недвижимости. В рамках закона застройщики обязаны выдавать банковские гарантии за полученные платежи, обеспечивая сохранность средств и рентабельность проектов. Иногда застройщики выполняют проекты за собственные средства, и в таком случае они обязаны выдавать автономные гарантии.
По закону застройщик не имеет право брать первоначальный платеж, превышающий 7% от стоимости строящейся квартиры. Остальные платежи могут делаться следующим образом: 40% – если закончено строительство потолков этажа, 20% – когда заканчивают строить каркас здания, 15% – когда заканчивают внутреннюю шпаклевку, 15% – когда заканчивают внешнюю шпаклевку и 10% – когда передают ключи от квартиры, в которой уже можно жить.
Покупка жилья на вторичном рынке
При покупке вторичной недвижимости важно проверить права продавцов и убедиться, что они являются истинными владельцами, что их права не обременены в пользу третьих лиц. Важно обезопасить передаваемые денежные средства путем фиксации в соответствующем документе.
Последний платеж используется как гарант того, что продавец выплатил все свои обязательства государству и муниципалитету и передал покупателю все документы, позволяющие ему произвести перепись прав на недвижимость.